Verhuur van een onroerend goed met bijkomende diensten
Wie een onroerend goed verhuurt en daarnaast nog een aantal bijkomende diensten verstrekt die aan de btw onderworpen zijn, geeft hem dat het recht om de btw op inkomende handelingen met betrekking tot dit onroerend goed in aftrek te brengen?
Het Hof van Cassatie heeft zich recent over deze vraag uitgesproken
Pro memorie: de verhuur van onroerende goederen (met name de louter passieve terbeschikkingstelling ervan) is in de regel vrijgesteld van btw. Dit brengt met zich dat de verhuurder de btw op de kosten met betrekking tot deze activiteit niet in aftrek kan brengen, aangezien deze niet worden aangewend voor een aan de btw onderworpen uitgaande activiteit. Wanneer dergelijke "passieve verhuur" samengaat met een aantal bijkomende diensten die aan de btw onderworpen zijn, dient de prijs voor de onroerende verhuur en deze voor de bijkomende diensten te worden uitgesplitst.
Behalve enkele zeer specifieke bij wet genoemde gevallen, kan onroerende verhuur slechts aan de btw onderworpen worden, wanneer het niet om een louter "passieve verhuur" gaat.
Zo stelt de Rulingcommissie bijvoorbeeld dat, wanneer de eigenaar zich actief inmengt met de wijze waarop de huurder zijn activiteit in het gehuurde pand organiseert, de dienst in zijn geheel niet meer als een vrijgestelde onroerende verhuur kwalificeert.
Daarnaast bestaan er nog de diensten die bedrijven- of dienstencentra verstrekken aan hun afnemers. Opdat de ter beschikking gestelde lokalen samen met de andere verstrekte diensten aan de btw onderworpen zouden zijn, stelt de btw-administratie dat een geheel van niet te scheiden diensten tegen een forfaitaire prijs dient te worden verstrekt. Bovendien somt de administratie in haar aanschrijving 39/2005 (ET 108.816 van 27 september 2005) een aantal diensten op die minimaal verstrekt dienen te worden: een minimum aan meubels, gemeenschappelijke vergaderzalen, gemeenschappelijke ruimten (sanitair, liften, gangen, ...), gemeenschappelijke bureautica, telefonie en internettoegang, enz.
In casu verhuurde de dienstverrichter een expohall aan organisatoren van evenementen. Daarnaast bood hij ook bijkomende diensten aan, zoals schoonmaak, verzekering, technisch personeel, parkings, vergaderzalen, telefoonlijnen, enz. Deze diensten werden met btw aan de afnemer aangerekend. De aftrek van de btw die de uitbater betaalde met betrekking tot deze bijkomende diensten werd niet betwist. De fiscus weigerde echter de aftrek van de btw op kosten gemaakt met betrekking tot de verhuur van de lokalen.
Het Hof van Cassatie treedt de redenering van de btw-administratie bij dat de extra diensten louter bijkomstig zijn en dat dit bijkomende dienstenaanbod niet noodzakelijk verandering brengt aan de kwalificatie als onroerende verhuur. Alhoewel de minimale diensten zoals voorzien in aanschrijving 39/2005 zo goed als allemaal verstrekt werden, bespreekt het arrest niet of de diensten konden kwalificeren als deze van bedrijven- of dienstencentra teneinde zo aan de btw onderworpen te zijn.
Conclusie
Maar de moraal van dit arrest ligt hem in het feit dat het aanbieden van bijkomende diensten bij de verhuur van een onroerend goed, de onroerende verhuur niet zomaar aan de btw onderwerpt. Er zijn meer aanwijzende elementen nodig om uit te maken of de dienst kwalificeert als een aan de btw onderworpen handeling (zoals bijvoorbeeld: de inmenging door de verhuurder in de in de activiteit die de huurder in het pand uitoefent, een globale dienstverlening aan een forfaitaire prijs, ...).