• VENTE D’UN NOUVEAU BIEN À 6% DE TVA – L’ADMINISTRATION LIMITE LA PRATIQUE DES PROMOTEURS IMMOBILIERS

VENTE D’UN NOUVEAU BIEN À 6% DE TVA – L’ADMINISTRATION LIMITE LA PRATIQUE DES PROMOTEURS IMMOBILIERS

10 juin 2014

Dans sa Décision n° E.T. 120.125 du 13 mai 2014, l’administration de la TVA met fin à la pratique de certains promoteurs immobiliers en vue de l’application du taux de TVA réduit de 6% sur la livraison de nouveaux immeubles.

Taux de TVA applicables dans le secteur immobilier

La livraison d’un immeuble neuf (et du terrain y attenant) est soumise en Belgique au taux de TVA standard de 21%.

Outre ce qui précède, la Table A de l’annexe à l’AR n° 20 prévoit entre autres un taux de TVA réduit de 6% pour l’exécution de travaux immobiliers à des habitations privées, mises en service depuis au moins cinq ans et pour la démolition et la reconstruction d’immeubles dans des zones urbaines, qui, après l’exécution des travaux, seront utilisés aux fins d’habitations privées.

Certains promoteurs immobiliers ont élaboré des contrats, par lesquels la vente d’un immeuble neuf est scindée en la vente d’un vieil immeuble (soumise à des droits d’enregistrement), suivie de travaux de rénovation importants ou de démolition et reconstruction (soumis au taux réduit de 6%).

Deux types de contrats sous la loupe du fisc

En cas de vente de vieux immeubles suivie de démolition et reconstruction ou de travaux de rénovation importants suite auxquels l’immeuble doit être considéré comme « neuf » pour l’application de la TVA, deux méthodes de travail peuvent être distinguées :

  • Soit l’acquéreur passe contrat avec une seule partie contractante pour deux opérations différentes (acquisition et contrat de construction) ;
  • Soit le vendeur et l’entreprise, chargée de la rénovation ou de la démolition et reconstruction, sont deux personnes juridiquement distinctes.

L’opération peut, dans les deux cas, être requalifiée et il faut, sur la base des circonstances factuelles, examiner s’il ne peut être question d’abus dans le sens de l’article 1, §10 CTVA. 

Requalification de l’opération

L’arrêt de la Cour de Justice de l'Union européenne du 19 novembre 2009 dans l’affaire Don Bosco (affaire C-461/08) clarifie que, lorsque les deux opérations sont indissociables l’une de l’autre, leur scission présente un caractère artificiel et ne correspond pas à la réalité économique, ni aux intentions des parties contractantes.

Dans le premier type de contrat, le promoteur immobilier offrira souvent à la vente les parts indivises dont il est propriétaire aux clients désirant acquérir un nouvel appartement. Il est alors imposé ou proposé aux acquéreurs que le même promoteur immobilier se charge de la rénovation ou de la démolition et reconstruction. Les parts indivises dans les vieux immeubles vendues au client sont calculées compte tenu de la surface du nouvel appartement. Par conséquent, il ne sera, en pratique, pas possible que chaque acquéreur choisisse librement son entrepreneur. L’administration TVA est donc d’avis que la scission en deux opérations (la vente suivie du contrat de construction) présente un caractère artificiel et ne correspond pas à la réalité économique, ni aux intentions des parties, et que les opérations sont indissociables l’une de l’autre.

De telles livraisons suivies de rénovation ou de démolition et reconstruction constituent donc, pour l’application de la TVA, une seule opération ayant pour objet la livraison d’un bien immobilier dans son état futur d’achèvement (vente sur plan), indépendamment du fait qu’il y ait un ou plusieurs acquéreurs et que le bien immeuble tombe ou non sous le régime de copropriété forcée. La livraison de cet immeuble (et du terrain y attenant) est par conséquent soumise au taux de TVA standard de 21%.

Abus

Sur la base de l’arrêt du 21 février 2008 de la Cour de Justice de l'Union européenne dans l’affaire Part Services (affaire C-425/06), des opérations peuvent en outre être considérées comme abusives lorsque le résultat visé est un avantage fiscal dont l’attribution serait contraire à un ou plusieurs objectifs de la législation TVA et lorsque cet avantage représente le but essentiel de la solution contractuelle choisie.

Il est tenu compte, pour l’appréciation de l’objectif, du caractère purement artificiel des opérations ainsi que des liens juridiques, économiques et/ou personnels entre les parties concernées.

Lorsqu’il ressort ainsi des circonstances factuelles que les contrats sont liés, il doit être fait appel à l’article 1, §10 CTVA ainsi qu’à l’arrêt susmentionné dans l’affaire Part Services et il faut partir du point de vue que l’objectif réel de la scission de l’opération (que ce soit entre deux contribuables ou non – cf. deuxième type de contrat) constitue un évitement de l’application du taux normal de la taxe.  

Transformations à 6% de TVA pas nécessairement un problème

La Décision est en principe également applicable rétroactivement. Mais, étant donné que le fisc a, de par le passé, toléré la pratique des promoteurs immobiliers, quelques exceptions ont été prévues.

Lorsque le contribuable concerné a obtenu un accord formel de l’administration TVA ou du Service des Décisions Anticipées, s’écartant du point de vue susmentionné, l’accord demeure alors en vigueur pour le projet auquel l’accord a trait.

La situation des contribuables qui se considèrent en mesure de faire appel à un accord tacite de l’administration devra être examinée cas par cas par les Services Centraux de l’Administration Générale de la Fiscalité. C’est le cas lorsque le contribuable a reçu un accord formel concernant un projet et intervient dans les mêmes conditions dans un deuxième projet dont les circonstances sont entièrement identiques à celles du premier projet. C’est également le cas lorsqu’une demande motivée a été introduite auprès de l’administration fiscale pour laquelle, à la date de publication de la présente Décision, aucune réponse n’a été reçue.

Lorsque les Services Centraux acceptent qu’il soit question d’un accord tacite, l’approbation ne sera valable que pour les immeubles vendus avant la date de publication de la présente décision (à démontrer sur la base d’un document à date fixe). 

Contact

Si vous avez des questions supplémentaires à ce sujet, n’hésitez pas à contacter votre conseiller BDO habituel ou à envoyer un courriel à [email protected] à l’attention de l’un des membres du Centre de Compétence TVA :

  • Erwin Boumans : 02/778.01.00
  • Pascal Dauw : 09/210.54.10
  • Kaatje Bondewel : 02/778.01.00
  • Brigitte Braeckmans : 03/230.58.40
  • Joëlle Teuwen, 081/ 20.87.87

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