• ÉVALUATION D’UN BIEN IMMOBILIER DANS LA SUCCESSION – NOUVELLE PROCÉDURE EN RÉGION FLAMANDE

ÉVALUATION D’UN BIEN IMMOBILIER DANS LA SUCCESSION – NOUVELLE PROCÉDURE EN RÉGION FLAMANDE

25 août 2015

Les héritiers doivent en principe introduire une déclaration de succession endéans les 4 mois après le décès auprès de l’administration fiscale flamande. Il n’est, dans ce cadre, pas simple de déterminer la valeur d’un bien immobilier. Il était auparavant possible, moyennant accord de l’administration fiscale fédérale, de procéder à une estimation par un expert indépendant. Ceci est encore possible en Wallonie et en Région de Bruxelles-Capitale. En Région flamande, les règles du jeu ont changé depuis le 1er janvier 2015 (avec l’introduction du Codex flamand de la fiscalité).

Quiconque déclare un bien immobilier dans la succession veut maintenir sa valeur au plus bas afin de ne pas devoir payer trop de droits de succession.

Ce n’est pas sans risques étant donné qu’une évaluation trop basse peut entraîner des droits de succession supplémentaires et une amende pour cause de sous-évaluation.
Amendes pour sous-évaluation en Région flamande depuis le 1er janvier 2015 : 5% d’amende pour une sous-évaluation entre 10% et 25% ; 10% d’amende pour une sous-évaluation entre 25% et 50% ; 15% d’amende pour une sous-évaluation entre 50% et 100%. L’administration de la Région flamande peut, en outre, contester la valeur et commander une réévaluation jusqu’à cinq ans après le décès. Avant le 1er janvier 2015, ce n’était que deux ans.

Le Codex flamand de fiscalité prévoit une ‘évaluation contraignante’ par l’administration fiscale flamande

Quiconque doit déclarer un bien immobilier dans la succession peut demander à l’administration flamande une estimation d’une partie ou de la totalité de biens immobiliers situés en Belgique. L’évaluation ne peut par conséquent être demandée pour des biens mobiliers, ou pour des biens mobiliers à l’étranger.

L’évaluation anticipée doit être demandée avant l’introduction de la déclaration et au plus tard avant l’expiration du délai d’introduction de la déclaration (soit 4 mois après le décès et 5 ou 6 mois en cas de décès en dehors de la Belgique). Toute information ayant une influence sur l’évaluation peut être transmise dans la demande. La loi ne prévoit pas automatiquement une visite des lieux.

L’évaluation est contraignante pour le fisc. Si le bien immobilier est vendu ultérieurement à un prix plus élevé, aucun droit de succession supplémentaire ou amende ne sera redevable. 

L’administration fiscale flamande travaille en pratique avec des géomètres-experts indépendants

Après l’entrée en vigueur du Codex flamand de fiscalité, l’administration flamande a constaté qu’elle n’avait pas accès aux valeurs vénales et points de référence de l’administration fédérale. L’administration fiscale flamande était de ce fait dans l’impossibilité de donner une estimation fondée et motivée de la valeur d’un bien immobilier. L’élaboration d’une banque de données propre durerait, à ce qu’il paraît, d’un an et demi à deux ans. Alternativement, l’administration a choisi de faire appel aux géomètres-experts qui ont souscrit à la charte de qualité de l’administration fiscale flamande.

Le site internet de l’administration fiscale flamande reprend la liste des géomètres-experts ainsi que la charte de qualité. Avec la charte de qualité, l’administration a pour but une structure uniformisée du rapport d’évaluation des experts. Celle-ci offrirait une plus grande garantie que l’expertise soit exécutée par un géomètre-expert de manière indépendante et impartiale et que les résultats soient dûment motivés.

La valorisation est contraignante pour l’administration, dans ce sens qu’elle part du principe que le rapport d’expertise est correct et véridique.

Comment procéder en pratique ?

  • La demande se fait par écrit par courriel ou par lettre recommandée ;
  • Vous vous adressez directement au géomètre-expert de votre choix (cf. liste des géomètres-experts) ;
  • Le géomètre-expert signale qu’il accepte (ou non) la mission et établit une date et heure pour la visite des lieux. Il communique également de quelle manière ses frais et honoraires sont calculés ;
  • Le géomètre-expert doit finaliser sa mission en principe endéans les trois mois à partir de la date de la lettre recommandée (ou à partir de la confirmation d’acceptation de la mission par le géomètre-expert) ;
  • Les frais et honoraires sont payés à la fin de la mission.

Conclusion

La valorisation indépendante par un géomètre-expert a été introduite en alternative à (et dans l’attente du démarrage de la procédure de) ‘l’estimation contraignante’ par l’administration. Cette procédure ne diffère en définitive pas beaucoup de l’ancienne procédure de ‘valorisation anticipée’ par un expert indépendant qui n’a pas été reprise dans le Codex flamand de fiscalité. Elle offre la même forme de sécurité juridique et d’indépendance. La valorisation est contraignante pour le fisc lorsque celle-ci a été effectuée par un géomètre-expert repris dans la liste. La valorisation est effectuée maintenant par un seul expert, là où un collège pouvait être désigné précédemment. Lorsque les héritiers ne sont pas d’accord avec la valorisation, ils peuvent alors introduire une réclamation contre l’avertissement-extrait de rôle et entamer une procédure judiciaire.

L’objectif serait, la banque de données une fois établie, de passer à la procédure mentionnée dans le code : la valorisation est alors effectuée par l’administration même et il ne sera plus forcément question d'une visite des lieux. Cette procédure s’est bien entendu attiré de nombreuses critiques, mais son application est reportée jusqu’à nouvel ordre.

Contact

Pour plus d’informations, vous pouvez vous adresser à votre contact BDO hebituel ou envoyer un courriel à [email protected].