• BAIL COMMERCIAL À COURT TERME : un cadre légal pour le phénomène du « pop-up »

BAIL COMMERCIAL À COURT TERME : un cadre légal pour le phénomène du « pop-up »

04 août 2016

Le concept du magasin pop-up ou du restaurant temporaire est devenu une réalité économique quotidienne. Un entrepreneur a besoin d’un bail à court terme pour un tour de force publicitaire temporaire, pour le try-out d’un nouveau concept, pour tester si un produit ou un endroit déterminé « prend » au niveau commercial. Une entreprise peut également avoir l’intention d’organiser une vente exceptionnelle limitée dans le temps (outlet) à un endroit particulier ou d’insuffler une nouvelle vie à un immeuble commercial temporairement vacant.

Aucun cadre législatif n’existait jusqu’il y a peu et il n’était pas toujours évident de caser la location à court terme d’un immeuble commercial dans les concepts juridiques existants.

Le Décret flamand du 17 juin 2016 relatif à la location de courte durée en faveur du commerce et de l’artisanat (Moniteur belge du 26 juillet 2016) (ci-après le Décret) y apporte une solution.

Pop-up

La notion du « pop-up » n’est pas un concept juridique établi. Il est entendu par « pop-up » une entreprise temporaire dont l’objet est le commerce de détail et le contact avec le public. Il peut s’agir tant d’un magasin (pop-up store) que d’un bar/restaurant (pop-up bar/restaurant).

Bail commercial

La Loi du 30 avril 1951 (Loi sur les baux commerciaux) décrit le bail commercial comme « les baux d'immeubles ou de parties d'immeubles qui (…) sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public ».

Actuellement, la Loi sur les baux commerciaux exclut expressément l’application de la « location occasionnelle ». La location occasionnelle est la location qui, du fait de la nature ou de la destination du bien ou suivant les usages, est normalement accordée pour moins d’un an. Il s’agit, par exemple, d’une location pour une saison ou un événement comme une fête foraine ou une exposition.

Lorsqu’un contrat de bail est considéré comme un bail commercial, le locataire jouit d’une protection étendue. La Loi sur les baux commerciaux prévoit un droit (qui ne peut être exclu contractuellement) pour le locataire de louer le bien pour une durée de neuf ans, renouvelable en outre - sous certaines conditions - à deux reprises. Un bail commercial de courte durée de par ex. dix-huit mois est supposé être conclu comme un bail commercial de neuf ans.

Si les parties désirent mettre fin anticipativement de commun accord au bail commercial, ceci n’est possible que de manière formelle par constatation de l’accord dans un acte notarié ou une déclaration devant le juge de paix.

Une autre pratique fréquemment utilisée consistait à convenir contractuellement que la location de courte durée n’était pas soumise à la Loi sur les baux commerciaux, mais bien aux dispositions de location de droit commun du Code civil. Étant donné que la Loi sur les baux commerciaux était applicable quelle que soit la législation déclarée applicable par les parties, le risque existait que le locataire - en cas de succès du pop-up avec des prolongations successives - invoque malgré tout l’application de la Loi sur les baux commerciaux avec toutes les conséquences qui en découlent (e.a. durée obligatoire de neuf ans et le droit aux reconductions du bail).

Intervention législative

Le Décret du 17 juin 2016 prévoit la possibilité légale de conclure un bail commercial à court terme, c’est-à-dire un bail commercial pour moins d’un an.

Bail commercial

Tous les baux commerciaux tombant de par leur nature dans le champ d’application de la Loi sur les baux commerciaux, mais en sont exclus parce qu’ils ont une durée de moins d’un an, peuvent dorénavant être conclus en application du Décret, quelle que soit la manière dont le contact est établi entre le locataire et le public et/ou que le locataire soit ou non propriétaire de l’activité commerciale exercée dans le bien loué.

Expressément et par écrit

Le bail commercial conclu en application du Décret, ainsi que la(les) prolongation(s) éventuelle(s), est établi expressément et par écrit.

Bail commercial à court terme de maximum un an

La durée du bail commercial à court terme est égale ou inférieure à une année complète.

Ce bail commercial se termine de plein droit à la date d’échéance finale. Une résiliation n’est pas nécessaire.

Les parties peuvent prolonger une ou plusieurs fois, de commun accord, le bail commercial à court terme (par ex. de 3 mois) aux mêmes conditions, pour autant que la durée totale de la période ne dépasse pas un an.

Le locataire peut à tout moment terminer anticipativement le bail commercial à court terme moyennant un préavis d’un mois par lettre recommandée (ou par exploit d’huissier de justice).

Le locataire et le bailleur peuvent à tout moment terminer anticipativement et de commun accord le bail commercial à court terme en cours, pour autant que cet accord soit établi par écrit. Ils peuvent également terminer anticipativement le bail commercial à court terme en application du Décret afin de le remplacer par un bail commercial ordinaire en application de la Loi sur les baux commerciaux. Le locataire n’a, en aucun cas, droit à une indemnité quelconque lors d’une résiliation (anticipée) du bail commercial à court terme. Le locataire n’a pas non plus droit à des reconductions du bail.

Loyer

Sauf convention contraire, le Décret prévoit que les impôts applicables au bien immobilier sont supposés être inclus au loyer.

Les frais d’utilisation des équipements utilitaires sont à la charge du locataire.

Transformations

Sauf interdiction expresse écrite dans le bail, le locataire peut effectuer toutes les transformations au bien immobilier afin de l’adapter à son entreprise et dont les frais ne dépassent pas un an de location, sans compromettre la sécurité, la salubrité ou la valeur esthétique de l’immeuble et moyennant information écrite préalable du bailleur concernant les travaux envisagés.

Cession de bail et sous-location

La cession du bail et la sous-location sont interdites.

Vente du bien loué

Le locataire avec un contrat de bail enregistré ne peut être expulsé par l’acquéreur du bien immobilier, objet du bail commercial à court terme.

Enregistrement du bail commercial à court terme

L’enregistrement d’un bail commercial à court terme est (tout comme un bail commercial ordinaire) obligatoire sur le plan fiscal et certainement indiqué pour le locataire en ce qui concerne la date fixe et l’opposabilité vis-à-vis de l’acquéreur ultérieur du bien.

Entrée en vigueur du Décret

Le Décret entre en vigueur le 1er septembre 2016.

 

Les pop-up stores/concepts satisfont à un besoin commercial et sont devenus une réalité économique. Jusqu’il y a peu, il y avait moins de réalité juridique et beaucoup de zone grise.

Le Décret offre désormais un cadre juridique pour la location à court terme d’un immeuble commercial pour un an maximum.

La(les) prolongation(s) de ce bail commercial à court terme par la(les)quelle(s) sa durée dépasse un an, entraîne(nt) l’application des règles du bail commercial ordinaire.

L’application du Décret à un bail commercial à court terme est expressément mentionnée dans le contrat de bail.

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