• TVA et location immobilière : projet de loi soumis au Parlement

TVA et location immobilière : projet de loi soumis au Parlement

Pascal Dauw, Partner |

14 août 2018

Il y a quelques mois, nous avions déjà annoncé un nouveau système de soumission à la TVA pour la location immobilière. Depuis lors, le projet de loi a été soumis pour approbation au Parlement. Un certain nombre de modifications ont encore été apportées à l’avant-projet du mois de mars (et compte tenu des remarques du Conseil d’État). Celles-ci seront applicables à partir du 1er janvier 2019.

Conservation des principes de base de la « location immobilière optionnelle » avec TVA

Pour bénéficier du système de taxation optionnelle de la location professionnelle de bâtiments (sol y attenant inclus), les modalités à respecter sont les suivantes :

  • il doit s’agir d'une location dans un contexte professionnel (c.-à-d. que le preneur doit être un assujetti utilisant le bâtiment pour exercer son activité économique exonérée ou non) ;
  • l'option peut être exercée sur des fractions de bâtiments, pour autant qu’elles puissent être exploitées de manière autonome et que l’on puisse y accéder depuis l’extérieur ;
  • le choix effectué par le loueur et le preneur concernant l’application de la TVA est valable pendant toute la durée du contrat de location ;
  • l’option peut être exercée au moyen d'une déclaration pro fisco dans le contrat de location ; il n’est pas nécessaire de procéder à une notification formelle auprès du bureau de contrôle TVA.

Sauf en ce qui concerne la réglementation relative aux entrepôts (voir ci-dessous), cette nouvelle réglementation n’a aucune influence sur le traitement de la TVA dans le cadre des autres formes existantes de mise à disposition de biens immobiliers (ex : réglementation relative aux centres commerciaux, location-financement d'immeubles, mise à disposition de parkings, etc.).

 

Quels sont les bâtiments concernés ?

Ce système optionnel s’appliquera, à partir du 1er janvier 2019, uniquement aux contrats de location qui ont trait à des (fractions de) bâtiments pour lesquel(le)s la TVA sur les frais de construction, les travaux de rénovation profonde ou agrandissements sera exigible au plus tôt le 1er octobre 2018.

Concrètement, cela signifie que cette option peut uniquement être exercée en cas de projets de nouvelle construction ou de rénovation dont les travaux seront effectués après le 1er octobre 2018 et pour lesquels aucune facture d’acompte ni aucun versement anticipé rendant la TVA exigible avant cette date n’a encore été délivrée/effectué. Il faut tenir compte des frais de construction matériels (c.-à-d. les travaux immobiliers). Les opérations de nature immatérielle ne doivent pas être prises en compte. Il s’agit entre autres des prestations des architectes et géomètres, des prestations des conseillers en sécurité, des études d'incidence préalables à la construction et des demandes de diverses autorisations, de l’achat de matériel ou encore de la location de machines en vue de l’exécution des travaux. De plus, la démolition de constructions existantes et tous les travaux préparatoires qui ont trait au terrain (ex : travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement et de stabilisation du sol) peuvent débuter avant le 1er octobre 2018 sans que cela n’ait une incidence sur le système optionnel.

 

Période de révision de la TVA étendue à 25 ans

Comme le Conseil d’État le remarque à juste titre, la directive TVA prévoit une période de révision maximum de vingt ans. Néanmoins, il semblerait, sur base de l’état actuel des choses, qu’une période de révision de 25 ans soit sur le point d’être introduite pour des raisons budgétaires (au lieu de l’actuelle période de révision de 15 ans).

Cette période prolongée sera applicable lorsque le bâtiment est utilisé pour une location avec application de la TVA dès sa mise en service ou dans le courant des 15 premières années. En revanche, elle ne pourra plus être appliquée aux bâtiments qui sont seulement utilisés pour une location grevée de TVA après les 15 premières années.

Cette période de révision de 25 ans doit être considérée par année, tandis que le calcul devra être effectué sur base mensuelle. Certains points devront toutefois encore être définis par arrêté royal.

Dans le prolongement de la jurisprudence européenne, il ne sera désormais plus possible, sous certaines conditions, d’effectuer une révision dans le cas où le loueur qui opte normalement pour une location professionnelle grevée de TVA dispense le preneur de loyer durant une certaine période ou encore lorsque le bâtiment est temporairement inoccupé et que cette situation échappe au contrôle du loueur (ex : entre deux contrats de location, en raison de travaux de rafraîchissement, d'un incendie, d'une inondation, etc.).

 

Valeur locative normale en cas de parties liées

Afin d’éviter les éventuels abus (ex : le propriétaire/loueur déduit entièrement et immédiatement la TVA sur la construction ou l’achat d'un « nouveau bâtiment » (et plus tard sur les éventuels travaux d’amélioration) et seul le régime de taxation étalée suffira sur un loyer artificiellement faible), une base minimum d'imposition correspondant à la valeur de marché pour une location dans des conditions similaires sera définie.

Cette disposition sera applicable si les conditions cumulatives suivantes sont remplies :

  • la contrepartie est inférieure à la valeur normale ;
  • le preneur ne dispose pas d'un droit à déduction intégral ;
  • le preneur est lié au donneur en location sur base d’une liste limitative de liens personnels, financiers ou organisationnels.

 

Réglementation relative aux entrepôts

Afin d’éviter les inconvénients commerciaux pour le secteur de la logistique, la réglementation actuelle relative à la mise à disposition à long terme d’emplacements pour l’entreposage de biens sera considérablement assouplie. À partir du 1er janvier 2019, aussi bien les entrepôts existants que nouvellement construits seront mis à disposition avec application de la TVA lorsque le bâtiment ou une fraction du bâtiment est utilisé(e) à plus de 50% en vue de l’entreposage de biens et que les m2 ou le volume utilisable restant(s) n’est pas utilisé pour plus de 10% à titre de surface commerciale. Le preneur pourra désormais utiliser le bâtiment en tant que siège social, pour y effectuer sa comptabilité ou encore y installer ses services centraux, à condition que le bâtiment soit principalement utilisé à des fins d’entreposage.

  • Pour les contrats en cours qui sont soumis à la TVA, rien ne change. Ces contrats seront, à partir du 1er janvier 2019, toujours soumis à la TVA jusqu'à leur fin. Les parties contractantes n’ont pas besoin d’opter expressément pour ce régime ;
  • Pour les contrats en cours qui n’étaient auparavant pas soumis à la TVA, il sera possible, à partir du 1er janvier 2019, d'opter pour l’application de la TVA (pour autant qu’il s’agisse d'un contrat B2B et que le bâtiment soit utilisé pour plus de 50% à des fins d’entreposage) ;
  • Pour les nouveaux contrats (pour des bâtiments neufs ou existants) conclus après le 1er janvier 2019, les parties pourront opter pour l’application de la TVA, moyennant le respect des conditions applicables.

 

Taxation obligatoire de la location immobilière à court terme

Outre le système optionnel pour la location (à long terme) de bâtiments dans un contexte B2B, un système de taxation obligatoire sera également introduit pour la location immobilière de courte durée. Nous pensons ici à la mise à disposition de salles de séminaire, de congrès ou de réunion par des hôtels ou des centres de conférences, à la mise à disposition (avec ou sans services supplémentaires) d’espaces afin d’organiser des événements d'un ou plusieurs jours (ex : défilé de mode, team building, etc.) ou d’emplacements pour des stands ou des expositions lors de foires.

Cette obligation s’appliquera à tous les contrats de location (B2B ou B2C) pour une période ne dépassant pas 6 mois. En cas de contrats de courte durée successifs (avec reconduction volontaire ou automatique), c’est la durée totale continue d’utilisation du bien qui est prise en compte.

D’importantes exceptions s’appliquent à cette taxation obligatoire :

  • location de biens immobiliers à des fins de logement ;
  • location à des personnes physiques qui utilisent les biens à des fins privées ;
  • mise à disposition à des organisations sans but lucratif ;
  • location à des organisations exerçant des activités socio-culturelles telles que définies à l’art. 44, §2 C. TVA

Il appartient au donneur en location de prouver que le preneur fait partie de l'une des catégories susmentionnées et que la location peut donc s’effectuer en exonération de TVA. À cette fin, une déclaration du preneur suffira.

 

Application du taux réduit de TVA sur la location immobilière

Les taux réduits (6% et 12%) prévus pour la vente, les droits réels et le leasing immobilier de logements sociaux, de résidences-services, d’habitations et d’installations pour handicapés, de bâtiments scolaires, etc. s’appliqueront également à la taxation optionnelle de la location de bâtiments neufs.

 

Qu’en est-il de vos futurs projets immobiliers ?

La nouvelle réglementation optionnelle permet une simplification à différents égards par rapport à la réglementation actuelle.

Toutefois, il serait trop simpliste d’affirmer qu’elle est avantageuse dans tous les cas. En effet, cela reste un travail sur mesure. Il est donc fortement recommandé, dans le cadre de projets futurs, de toujours procéder à une analyse afin de déterminer le régime de TVA adéquat dans votre cas concret. Nous nous ferons un plaisir de planifier un entretien avec vous afin de traiter de vos projets et de déterminer si cette nouvelle réglementation peut être avantageuse pour vous.   

 

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