• Vente scindée : déduction de la TVA applicable aux frais de publicité, frais administratifs et commissions d’agents immobiliers

Vente scindée : déduction de la TVA applicable aux frais de publicité, frais administratifs et commissions d’agents immobiliers

17 novembre 2021

Dans un récent arrêt, la Cour de Justice de l’UE (C-405/19 Vos Aannemingen bvba du 1er octobre 2020) s’est prononcée sur la déduction de la TVA applicable aux frais de publicité, aux frais administratifs et aux commissions d’agents immobiliers en cas de vente scindée. On entend par « vente scindée » le fait que le bâtiment soit vendu par un promoteur immobilier et le terrain par une autre partie.

 

Problématique

Vos Aannemingen est un promoteur immobilier qui a construit de nouveaux appartements sur des terrains appartenant à un tiers. Vos Aannemingen vend ces appartements avec application de la TVA. Le terrain est vendu séparément par la partie tierce et des droits d’enregistrement sont dus.

En ce qui concerne la vente des appartements, Vos Aannemingen a reçu différentes factures relatives aux frais de publicité, aux frais administratifs et aux commissions d’agents immobiliers et l’entreprise a déduit dans sa totalité la TVA payée.

Dans le cadre d’un contrôle, le fisc belge a rejeté la déduction de TVA effectuée pour la portion liée à la vente des terrains.

Vos Aannemingen ayant marqué son désaccord avec la décision, la Cour de Cassation a soumis l’affaire à la Cour de Justice de l’UE.

 

Jugement de la Cour de Justice de l’UE

La Cour de Justice de l’UE a tout d’abord décidé que, s'il existe un lien direct et immédiat entre les services délivrés à Vos Aannemingen et l’activité économique de Vos Aannemingen, le fait que ces services profitent également à un tiers n’empêche pas la déduction totale de la TVA dans le chef de Vos Aannemingen. À condition toutefois que l’avantage dont bénéficie le tiers soit accessoire par rapport aux besoins Vos Aannemingen. 

La Cour de Justice est d’avis que, étant donné que les frais de publicité, les frais administratifs et les commissions d’agents immobiliers ont été payés dans l’intérêt de Vos Aannemingen, l’avantage dont bénéficie le tiers doit être considéré comme accessoire.

Si les frais payés ne font pas partie des frais généraux de Vos Aannemingen, mais qu'ils ont un lien direct et immédiat avec une certaine opération assujettie à la TVA, le fait que les frais encourus profitent également à un tiers n’empêche pas non plus la déduction totale de la TVA dans le chef de Vos Aannemingen.

Si Vos Aannemingen avait refacturé une partie de ces frais à un tiers, cette partie aurait été considérée comme étant liée aux opérations effectuées par la tierce partie, et non par Vos Aannemingen.

 

Conclusion

Dans son arrêt, la Cour de Justice ne se prononce ni sur les situations dans lesquelles il est question de lien direct et immédiat, ni sur la question de savoir si les frais de publicité, les frais administratifs et les commissions d’agents immobiliers sont considérés comme des frais généraux dans le chef de Vos Aannemingen ou comme des frais liés à l’exécution d'une certaine activité. Ces points sont laissés à l'interprétation du juge national. Il reste donc à voir comment la Cour de Cassation va réagir à cet arrêt de la Cour de Justice.

Il ressort néanmoins du jugement de la Cour de Justice que l’hypothèse générale du fisc belge selon laquelle la TVA sur ces frais n’est jamais déductible dans sa totalité en cas de vente scindée n’est pas correcte et qu’il est aisé de s’y opposer.

 

Contact

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