• Vente scindée : déduction de la TVA applicable aux frais de publicité, frais administratifs et commissions d’agents immobiliers

Vente scindée : déduction de la TVA applicable aux frais de publicité, frais administratifs et commissions d’agents immobiliers

29 décembre 2021

Dans de récents arrêts, la Cour de Justice de l’UE (C-405/19 Vos Aannemingen bvba du 1er octobre 2020) et la Cour de Cassation (F.18.0046.N du 21 mai 2021) se sont prononcées sur la déduction de la TVA applicable aux frais de publicité, aux frais administratifs et aux commissions d’agents immobiliers en cas de vente scindée. On entend par « vente scindée » le fait que le bâtiment soit vendu par un promoteur immobilier et le terrain par une autre partie.

 

Problématique

Vos Aannemingen est un promoteur immobilier qui a construit de nouveaux appartements sur des terrains appartenant à un tiers. Vos Aannemingen vend ces appartements avec application de la TVA. Le terrain est vendu séparément par la partie tierce et des droits d’enregistrement sont dus.

En ce qui concerne la vente des appartements, Vos Aannemingen a reçu différentes factures relatives aux frais de publicité, aux frais administratifs et aux commissions d’agents immobiliers et l’entreprise a déduit dans sa totalité la TVA payée.

Dans le cadre d’un contrôle, le fisc belge a rejeté la déduction de TVA effectuée pour la portion liée à la vente des terrains. Une clé de répartition a été prévue sur base du chiffre d'affaires.

Vos Aannemingen ayant marqué son désaccord avec la décision, la Cour de Cassation a soumis l’affaire à la Cour de Justice de l’UE.

Compte tenu du jugement de la Cour de Justice, la Cour de Cassation a prononcé son jugement définitif concernant l'affaire Vos Aannemingen le 21 mai 2021.

 

Jugement de la Cour de Justice de l’UE

La Cour de Justice de l’UE a tout d’abord décidé que, s'il existe un lien direct et immédiat entre les services délivrés à Vos Aannemingen et l’activité économique de Vos Aannemingen, le fait que ces services profitent également à un tiers n’empêche pas la déduction totale de la TVA dans le chef de Vos Aannemingen. À condition toutefois que l’avantage dont bénéficie le tiers soit accessoire par rapport aux besoins de Vos Aannemingen. 

La Cour de Justice est d’avis que, étant donné que les frais de publicité, les frais administratifs et les commissions d’agents immobiliers ont été payés dans l’intérêt de Vos Aannemingen, l’avantage dont bénéficie le tiers doit être considéré comme accessoire.

Si les frais payés ne font pas partie des frais généraux de Vos Aannemingen, mais qu'ils ont un lien direct et immédiat avec une certaine opération assujettie à la TVA, le fait que les frais encourus profitent également à un tiers n’empêche pas non plus la déduction totale de la TVA dans le chef de Vos Aannemingen.

Si Vos Aannemingen avait refacturé une portion de ces frais à un tiers, cette portion aurait été considérée comme étant liée aux opérations effectuées par la tierce partie, et non par Vos Aannemingen.

 

Jugement de la Cour de Cassation

Sur base des éléments concrets du dossier, la Cour de Cassation a donné tort à Vos Aannemingen et une partie de la TVA déduite a été rejetée. Selon la Cour de Cassation, il manque le lien direct et immédiat entre les frais encourus et les opérations imposées effectuées par Vos Aannemingen. La Cour estime qu'il était possible de refacturer une partie de ces frais aux propriétaires de terrains, qui ont également tiré profit de la situation, étant donné que ce sont des frais qu'ils doivent normalement prendre en charge. 

 

Conclusion

Dans son arrêt, la Cour de Justice ne se prononce ni sur les situations dans lesquelles il est question de lien direct et immédiat, ni sur la question de savoir si les frais de publicité, les frais administratifs et les commissions d’agents immobiliers sont considérés comme des frais généraux dans le chef de Vos Aannemingen ou comme des frais liés à l’exécution d'une certaine activité. Ces points ont été laissés à l'interprétation du juge national, qui a donné raison à l'Administration de la TVA dans ce dossier et rejette donc une partie de la déduction de TVA appliquée à ces frais.

Sur base des arrêts susmentionnés, le fisc belge rejettera probablement la déduction totale de TVA appliquée à ces frais en cas de vente scindée.

Une analyse concrète de chaque dossier est néanmoins recommandée puisque les circonstances peuvent être différentes, de même que la clé de répartition. 

 

Contact

Si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à vous adresser à votre personne de référence chez BDO ou à envoyer un e-mail à [email protected] à l’attention de l'un des membres de l’équipe TVA :