• Btw en onroerende verhuur: wetsontwerp naar Parlement

Btw en onroerende verhuur: wetsontwerp naar Parlement

Pascal Dauw , Partner |

14 augustus 2018

Eerder dit jaar kondigden wij het nieuwe btw-regime op onroerende verhuur al aan. Inmiddels werd het wetsontwerp ter goedkeuring ingediend bij het Parlement. In vergelijking met het voorontwerp van maart 2018 en rekening houdend met de opmerkingen van de Raad van State, werden er nog een aantal wijzigingen doorgevoerd die ingaan vanaf 1 januari 2019.

Basisprincipes 'optionele onroerende verhuur' met btw ongewijzigd

Voor de optionele btw-heffing op de professionele verhuur van gebouwen (incl. bijhorende terreinen), gelden de volgende modaliteiten:

  • de verhuur gebeurt in een professionele context (i.e. de huurder is een btw-plichtige die  het gebouw gebruikt voor zijn belaste of btw vrijgestelde economische activiteit);
  • de optie kan worden uitgeoefend voor gedeelten van een gebouw, in zoverre ze zelfstandig kunnen worden geëxploiteerd en er een afzonderlijke toegang van buitenaf is;
  • de keuze van verhuurder en huurder voor toepassing van btw geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst;
  • de optie kan worden uitgeoefend middels een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst; een formele notificatie aan het btw-controlekantoor is niet vereist.

Behalve de regeling voor opslagruimtes (zie onder) heeft deze nieuwe regeling geen enkele invloed op de btw-behandeling van de al bestaande andere btw-belaste vormen van terbeschikkingstelling van onroerende goederen (bv. regeling bedrijvencentra, onroerende financieringshuur, terbeschikkingstelling parkeerruimte, enz.).

 

Welke gebouwen komen in aanmerking?

De optie om btw toe te passen geldt vanaf 1 januari 2019 en enkel voor huurovereenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de btw op de kosten van oprichting of grondige renovatie/uitbreiding ten vroegste op 1 oktober 2018 opeisbaar is geworden.

Concreet komt het erop neer dat slechts van de optie kan gebruik gemaakt worden voor (ver)nieuwbouwprojecten waarvan de oprichting- of grondige verbouwingswerken worden verricht na 1 oktober 2018 en waarvoor er nog geen voorshotfacturen zijn uitgereikt of voorafbetalingen zijn verricht die de btw opeisbaar maken voor deze datum. Hierbij moet rekening worden gehouden met de eigenlijke materiële bouwkosten (d.i. de zogenaamde werken in onroerende staat). Immateriële handelingen moeten hierbij niet in rekening worden genomen. Het gaat hierbij onder meer om diensten van architecten en landmeters, diensten van veiligheidsexperts, voorstudies en aanvragen van diverse vergunningen, de aankoop van materialen of nog het huren van machines met het oog op de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Ook de afbraak van bestaande constructies net als alle voorbereidende werken die betrekking hebben op de grond (bv. sondering en saneringswerken, graafwerken en stabiliseringswerken) mogen aangevat worden vóór 1 oktober 2018 zonder dat zij de optionele verhuur in het gedrang brengen.

 

Verlengde herzieningstermijn van 25 jaar

Zoals terecht opgemerkt door de Raad van State, voorziet de btw-richtlijn in een maximale herzieningsperiode van twintig jaar. Niettemin ziet het er op basis van de huidige stand van zaken naar uit dat om budgettaire redenen een bijzondere herzieningstermijn van 25 jaar zal worden ingevoerd (i.p.v. de huidige herzieningstermijn van 15 jaar).

Deze 25-jarige herzieningstermijn zal van toepassing zijn wanneer het gebouw bij de ingebruikname, of in de loop van de eerste 15 jaar, wordt aangewend voor een verhuur met btw. Voor gebouwen die pas na de eerste 15 jaar voor een btw-belaste huur worden aangewend, zal de 25-jarige herzieningsperiode geen toepassing meer kunnen vinden.

De 25-jarige herzieningsperiode wordt per jaar bekeken, terwijl de berekening op maandbasis moet gebeuren. Eén en ander moet echter nog via Koninklijk Besluit worden uitgewerkt.

In navolging van Europese rechtspraak zal onder bepaalde omstandigheden voortaan geen herziening meer verricht moeten worden ingeval de verhuurder (die normaliter opteert voor een belaste professionele verhuur) een huurvrije periode toekent aan de huurder of nog wanneer het gebouw tijdelijk leegstaat buiten de controle van de verhuurder om (bv. tussen twee verhuurovereenkomsten in, omwille van verfraaiingswerken, wegens brand of waterschade, enz.).

 

Normale huurwaarde bij verbonden partijen

Om mogelijke misbruiken tegen te gaan waarbij de eigenaar/verhuurder de btw op de constructie of aankoop van een 'nieuw gebouw' (en naderhand de btw op de eventuele verbeteringswerken) volledig en onmiddellijk in aftrek brengt en slechts gespreid btw zal voldoen op kunstmatig lage huurvergoedingen, zal een minimum maatstaf van heffing van toepassing zijn die zal getoetst worden aan de marktprijs voor een verhuur in gelijkaardige omstandigheden.

Deze veiligheidsbepaling is van toepassing als aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:

  • de tegenprestatie is lager dan de normale waarde;
  • de huurder geniet geen volledig recht op aftrek;
  • de huurder is met de verhuurder verbonden op basis van een limitatieve lijst van persoonlijke, financiële of organisatorische banden.

 

Regeling voor opslagruimtes

Om de commerciële nadelen voor de logistieke sector weg te werken, wordt de huidige (te rigide) regeling met betrekking tot de lange termijn terbeschikkingstelling van bergruimte voor de opslag van goederen aanzienlijk versoepeld. Zowel nieuwe als bestaande magazijnen worden vanaf 1 januari 2019 met btw ter beschikking gesteld van zodra het gebouw of deel van gebouw voor meer dan 50% wordt aangewend voor goederenopslag en de overige m2 of bruikbare volume niet voor meer dan 10% als verkoopruimte wordt gebruikt. Voortaan kan de huurder zijn maatschappelijke zetel, boekhouding, ondersteunende diensten… onderbrengen in het gebouw op voorwaarde dat het hoofdzakelijk voor opslag wordt gebruikt.

  • Voor de lopende overeenkomsten die al onder toepassing van btw vielen, verandert er niets. Deze overeenkomsten blijven na 1 januari 2019 nog altijd onderworpen aan btw tot het einde van hun oorspronkelijke looptijd. De contractspartijen hoeven hiervoor niet uitdrukkelijk te opteren.
  • Voor de lopende overeenkomsten die voorheen niet onder toepassing van btw vielen, kan vanaf 1 januari 2019 wel geopteerd worden voor de btw-heffing (in zoverre het een B2B contract betreft en het gebouw voor meer dan 50% wordt aangewend voor opslagactiviteiten).  
  • Voor de nieuwe overeenkomsten (op nieuwe of bestaande gebouwen) die worden gesloten na 1 januari 2019, zullen de partijen kunnen opteren voor btw-heffing, mits voldoening van de geldende voorwaarden.

 

Verplichte btw-heffing voor korte termijn verhuur

Naast het optionele systeem voor (lange termijn) verhuur van gebouwen in een B2B context, wordt eveneens een verplichte btw-heffing ingevoerd voor kortdurende onroerende verhuur. Denken we hier aan de terbeschikkingstelling van seminarie-, congres- of vergaderzalen door hotels of conferentiecentra, de terbeschikkingstelling (al dan niet met bijkomende diensten) van evenementenruimten voor één of meerdere dagen (bv. voor modeshows, teambuilding, enz.) of ruimte voor standen of tentoonstellingen op beurzen.

Deze verplichting zal gelden voor alle huurovereenkomsten (B2B of B2C) voor een periode korter dan 6 maanden. Bij opeenvolgende contracten (met vrijwillige of automatische verlenging) van korte duur wordt rekening gehouden met de totale aaneengesloten gebruiksduur.

Op deze verplichte btw-heffing worden belangrijke uitzonderingen voorzien:

  • verhuur van onroerende goederen voor bewoning;
  • verhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor privédoeleinden;
  • terbeschikkingstelling aan organisaties zonder winstoogmerk;
  • verhuur aan organisaties die sociaal-culturele activiteiten verrichten zoals bedoeld in art. 44, §2 W.BTW.

Het is aan de verhuurder om aan te tonen dat zijn huurder kwalificeert onder één van de hierboven vernoemde categorieën en de verhuur aldus kan plaatsvinden met toepassing van de btw-vrijstelling. Hiertoe zal een verklaring van de huurder volstaan.

 

Verlaagd btw-tarief op onroerende verhuur

De verlaagde btw-tarieven (6% en 12%) die al werden voorzien voor de verkoop, zakelijke rechten en onroerende leasing van sociale woningen, serviceflats, woningen en instellingen voor gehandicapten, schoolgebouwen, enz. zullen eveneens van toepassing zijn op de optionele verhuur van dergelijke nieuwe gebouwen met btw.

 

Wat met uw toekomstige onroerend goed projecten?

De nieuwe optieregeling heeft als verdienste dat ze op bepaalde vlakken een vereenvoudiging inhoudt in vergelijking met de huidige regeling.

Het zou echter te simplistisch zijn om te stellen dat deze regeling in alle gevallen een voordeel oplevert. Inderdaad, maatwerk blijft vereist en het is dan ook ten stelligste aangeraden om voor toekomstige projecten steeds voorafgaandelijk te bekijken welk btw-regime in uw concreet geval het meest aangewezen is. Wij zitten hiervoor graag met u rond te tafel om samen uw projecten te beoordelen en te kijken of deze nieuwe regeling al dan niet voordelen kan opleveren.  

 

Contact

Voor bijkomende vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met het btw-team of een e-mail verzenden naar btw-tva@bdo.be:

Pascal Dauw, Partner, BDO Gent

Brigitte Braeckmans, Partner, BDO Antwerpen

Erwin Boumans, Partner, BDO Brussels Airport

Emmanuel Rivera, Partner, BDO Namen