Deze website maakt gebruik van cookies. Op deze manier kunnen we u een meer gepersonaliseerde dienstverlening bieden. Door het gebruik van deze website gaat u akkoord met het feit dat wij 'cookies' gebruiken. Lees onze privacy policy voor meer informatie over het gebruik van cookies en hoe u deze kunt deleten en blokkeren.
  • Vergelijking van huur en btw tussen België en Nederland

Vergelijking van huur en btw tussen België en Nederland

02 juni 2020

Op basis van de Europese Richtlijn is er principieel een vrijstelling van btw voor de verhuur en verpachting van onroerende goederen. Naast een aantal verplichte uitzonderingen op deze vrijstelling, hebben de lidstaten de mogelijkheid om nog andere handelingen van deze vrijstelling uit te sluiten, dan wel om een optie tot btw-heffing in te voeren.

Een vrijstelling op het vlak van btw houdt in dat de eigenaar/verhuurder geen recht heeft op aftrek van input btw die betrekking heeft op dit onroerend goed, zoals aankoop of oprichting ervan, inrichtingswerken, herstellingen, onderhoud e.d. De niet aftrekbare btw zal dan in de meeste gevallen worden opgenomen in de berekening van de huurprijs die van de huurder zal worden gevraagd en bijgevolg kostprijsverhogend zijn.

Hierna gaan wij nader in op enkele krachtlijnen die in België en Nederland gelden op het vlak van btw van toepassing sinds 1 januari 2019. Het handelt hierbij om een verhuur van een onroerend goed in de zin van een eerder passieve terbeschikkingstelling door de verhuurder en waarbij de huurprijs wordt bepaald in functie van de gebruiksduur. In de praktijk zijn er immers nog andere constructies mogelijk die op vlak van btw niet worden beschouwd als een huur van een onroerend goed, maar eerder zogenaamde complexe diensten zijn.

OMSCHRIJVING

BELGIË

NEDERLAND

Verhuur van woningen en appartementen bestemd voor bewoning

Vrijgesteld van btw, inclusief de eventuele meubels

Vrijgesteld van btw, optie voor met btw belaste verhuur per definitie niet mogelijk.

Verhuur inclusief meubels zie verhuur van chalets etc.

Verhuur van kamer door een hotel

Btw-belast

Tarief: 6% logies met ontbijt, alsook voor de bijkomende handelingen, zoals telefoon, parking, brandkast, reiniging van kledij, verhuur DVD’s.

 

Btw-belast

Tarief: 9% logies met ontbijt, geldt ook voor bijkomende handeling, zoals parkeren, reiniging van kleding, wifi, verhuur linnengoed, gas- water en licht etc.

Verhuur van chalets, bungalows, e.d. in een vakantieverblijfpark

Vrijgesteld van btw, tenzij kwalificatie als hoteldienst.
Dit zal het geval zijn wanneer voor een groot gedeelte van de dag het onthaal en ontvangst van klanten is verzekerd en waarbij systematisch aan alle klanten voor een enige en forfaitaire prijs gemeubeld logies wordt aangeboden en werkelijk wordt verstrekt, evenals minstens één van de volgende diensten:

  • het regelmatig schoonmaken van de kamers;
  • het verschaffen en vervangen van linnen en;
  • het verschaffen van het ontbijt op de kamers of in de inrichting.

Vrijgesteld van btw, tenzij kwalificatie als hoteldienst.
Dit is in principe het geval als het chalet/bungalow/appartement gemeubileerd is en de huurder daar maximaal 6 maanden mag en zal verblijven.

Onder voorwaarden ook mogelijk bij verhuur aan een short stay organisatie.

Let op! Het hoeft hier niet perse om een appartement op een vakantiepark te gaan. Ook is geen verder aanvullend dienstbetoon noodzakelijk.

Wel van belang is om een en ander op voorhand goed vast te leggen in de contracten.

Verhuur standplaats in vakantiekampen of kampeerterreinen

Btw-belast

Tarief:

  • Loutere standplaats op het kampeerterrein: 6%
  • Verhuur van een caravan door exploitant van een
    kampeerterrein: 21%

Btw-belast

Tarief:

  • Standplaats op terrein: 9%
  • Losse verhuur van een caravan
    (niet in combinatie met standplaats): 21%

Verhuur van parkeerruimte voor voertuigen

Btw-belast, tenzij aanvulling op een vrijgestelde onroerende verhuurovereenkomst dat als één enkele economische handeling moet worden beschouwd (bv. verhuur woning met aangrenzende garage)

Tarief: 21%

Btw-belast, tenzij aanvulling op een vrijgestelde onroerende verhuurovereenkomst dat als één enkele economische handeling moet worden beschouwd (bv. verhuur woning met aangrenzende garage)

Tarief: 21%

Verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines

Btw-belast

Tarief: 21%

Btw-belast

Tarief: 21%

Verhuur van safeloketten

Btw-belast

Tarief: 21%

Btw-belast

Tarief: 21%

Terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens

Btw-belast

Tarief: 21%

Btw-belast

Tarief: 21%

Denk aan verhuur van lig- en bergplaatsen.

Korte termijn verhuur van uit hun aard onroerende goederen (periode minder dan zes maanden)

Btw-belast, tenzij bestemd voor

  • Bewoning (ongeacht privéwoningen, tweede verblijven, vakantiewoningen, studentenverblijven), ook bij verhuur aan een rechtspersoon;
  • Verhuur aan natuurlijk persoon die het gebouw gebruikt voor privé-doeleinden of doeleinden vreemd aan economische activiteit (bijvoorbeeld loutere huur van een zaal voor een babyborrel);
  • Verhuur aan VZW’s;
  • Verhuur aan bepaalde instellingen die genieten van specifieke vrijstellingen op hun uitgaande handelingen (activiteiten van socio-culturele aard).

Tarief: 21%

Vrijgesteld, tenzij optie voor met btw belaste verhuur toegepast. Mogelijk indien huurder het gehuurde voor 90 % of meer aanwendt voor prestaties die recht geven op aftrek van voorbelasting.

Voor bepaalde gevallen vereenvoudiging voor het opteren:

  • congresruimte
  • vergaderruimte
  • tentoonstellingsruimte

Verhuur van gebouwen, andere dan korte termijn verhuur (minder dan zes maanden) aan btw-belastingplichtigen

Optionele btw-heffing sinds 1 januari 2019, indien:

  • Verhuur in een professionele context, met name verhuur aan belastingplichtige huurder die het gebouw gebruikt voor een belaste of vrijgestelde economische activiteit;
  • Verhuur heeft betrekking op nieuw gebouw, wat inhoudt dat de btw op de materiële werken inzake de oprichting van het gebouw ten vroegste op 01.10.2018 opeisbaar is geworden; uitzondering : opslagruimte indien voldaan aan de volgende criteria:
    • deel gebruikt voor opslag > 50% van de totale oppervlakte of volume
    • maximum 10% verkoopsruimte
  • Optie kan ook worden uitgeoefend voor gedeelten van een gebouw (voorwaarden: zelfstandige exploitatie en toegang van buitenaf);
  • Optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst;
  • Uitoefening van de optie middels pro fisco verklaring in huurovereenkomst

 

Herzieningstermijn met betrekking tot de aankoop of oprichting van het gebouw wordt verlengd van 15 jaar naar 25 jaar

Tarief: 21% (verlaagde tarieven zijn mogelijk)

 

Vrijgesteld, tenzij optie voor met btw belaste verhuur toegepast. Mogelijk indien huurder het gehuurde voor 90% of meer aanwendt voor prestaties die recht geven op aftrek van voorbelasting.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Verhuur van opslagruimte -exclusief gebruiksrecht voor de huurder (andere dan korte termijn verhuur) aan particulieren en andere niet-belastingplichtigen

 

Btw-belast, indien het onroerend goed (met inbegrip van terreinen) voldoet aan de volgende criteria:

  • deel gebruikt voor opslag > 50% van de totale oppervlakte of volume
  • maximum 10% verkoopsruimte

 

Tarief: 21%

Verhuur van opslagruimte is in principe vrijgesteld, tenzij geopteerd wordt voor een met btw belaste verhuur.

Indien er sprake is van generale opslag van iemands spullen door een derde, waarbij je zelf niet vrijelijk toegang hebt, is geen sprake van verhuur, maar van een bewaringsdienst (storage fee). De bewaringsdienst is dan belast met 21% btw. 

Onroerende leasing

Btw-belast mits de voorwaarden van het KB nr. 30 worden nageleefd:

  • De gebouwen moeten door de leasinggever verworven of opgericht zijn overeenkomstig de specifieke aanwijzingen van de leasingnemer om door hem te worden gebruikt in de uitoefening van zijn werkzaamheid als btw-belastingplichtige;
  • De gebouwen moeten door de leasinggever verkregen of opgericht zijn met toepassing van btw;
  • Het leasingcontract mag niet opzegbaar en niet eigendomsoverdragend zijn;
  • De leasingnemer moet een optie tot overname hebben op het einde van het contract tegen een prijs waarvan de vaststellingscriteria in dat contract zijn bepaald;
  • Bij het verstrijken van de 15-jarige herzieningstermijn moet het totale bedrag van de huurtermijnen (zonder de optieprijs) het de leasinggever mogelijk maken het geïnvesteerde kapitaal integraal weder samen te stellen.

Tarief: 21% (verlaagde tarieven zijn mogelijk)

Indien de voorwaarden niet zijn vervuld, eventueel nog optionele btw belaste verhuur mogelijk (cf. zie voorwaarden hierboven)

  • Operational lease: van btw vrijgestelde verhuur, tenzij optie voor een met btw belaste verhuur toegepast;
  • Financial lease: levering voor de btw. Afhankelijk van de kwalificatie van de onroerende zaak al dan niet met btw belast.
  • Huurkoop: levering voor de btw.

Afhankelijk van de kwalificatie van de onroerende zaak al dan niet met btw belast.

 

Tarief: indien belast dan 21%
(indien geen uitzondering voor vakantiebesteding etc. van toepassing).

Vestiging van een zakelijk recht op een gebouw, zoals erfpacht, vruchtgebruik, recht van opstal

  • Kwalificatie als levering van een onroerend goed (geen verhuur);
  • Enkel onderworpen aan btw voor ‘nieuwe’ gebouwen (een gebouw is nieuw tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikname of inbezitname);
  • Verplichte toepassing van btw voor zogenaamde beroepsoprichter, voor anderen een optioneel stelsel;
  • Btw verschuldigd op volledige maatstaf van heffing bij vestiging van zakelijk recht;
  • Recht op aftrek in hoofde van diegene die het zakelijk recht vestigt in de mate dat de maatstaf van heffing voor de vestiging van het zakelijk recht de oprichtingsprijs of aankoopprijs benadert. Dit is in principe het geval indien de prijs voor de vestiging van het zakelijk recht ten minste:
    • 95 % bedraagt van de oprichtingsprijs (of de aankoopprijs) van het gebouw in volle eigendom, indien het zakelijk recht gevestigd is voor een periode die minder dan 10 jaar bedraagt;
    • 97,5 % bedraagt van de oprichtingsprijs (of de aankoopprijs) van het gebouw in volle eigendom, indien het zakelijk recht gevestigd is voor een periode van 10 jaar of langer.
  • In de basis een vrijgestelde verhuur, tenzij optie voor een met btw belaste verhuur toegepast.
  • Indien eeuwigdurend of de vergoeding voor het recht minimaal gelijk is aan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak waarop het recht betrekking heeft, dan kwalificeert de vestiging van het zakelijk recht als een levering. Afhankelijk van de status van de onroerende zaak is de levering al dan niet met btw belast.

 Uiteraard is het aangewezen om iedere overeenkomst te laten aftoetsten op het toepasselijk btw-regime.

Contact

Voor vragen over dit onderwerp kunt u terecht bij uw gebruikelijk BDO-aanspreekpunt of door een e-mail te verzenden naar [email protected] ter attentie van een van de leden van het btw-team: