• Btw-aftrek publiciteits-, administratie- en makelaarskosten bij gesplitste verkoop

Btw-aftrek publiciteits-, administratie- en makelaarskosten bij gesplitste verkoop

17 november 2021

In een recent arrest heeft het Europees Hof van Justitie (C-405/19 Vos Aannemingen bvba van 1 oktober 2020) zich uitgesproken over de btw-aftrek op publiciteits-, administratie- en makelaarskosten bij een gesplitste verkoop waarbij het gebouw wordt verkocht door een projectontwikkelaar en het gronddeel door een andere partij.

Problematiek

Vos Aannemingen is een projectontwikkelaar die nieuwe appartementen heeft opgericht op gronden die eigendom zijn van een derde partij. Vos Aannemingen verkoopt deze appartementen met toepassing van btw. Het grondaandeel wordt apart verkocht door de derde partij onder de registratierechten.

Met betrekking tot de verkoop van de appartementen heeft Vos Aannemingen verschillende facturen voor publiciteits-, administratie- en makelaarskosten ontvangen, waarop de onderneming de input btw op deze facturen volledig in aftrek heeft genomen.

Naar aanleiding van een controle, heeft de Belgische fiscus de uitgeoefende btw-aftrek voor het gedeelte dat betrekking heeft op de verkoop van de grondaandelen verworpen.

Vos Aannemingen ging niet akkoord met deze beslissing en uiteindelijk heeft het Hof van Cassatie de zaak voorgelegd aan het Europees Hof van Justitie.

 

Uitspraak Europees Hof van Justitie

Het Europees Hof van Justitie besliste vooreerst dat indien er een rechtstreeks en onmiddellijk verband bestaat tussen de aan Vos Aannemingen verleende diensten en de economische activiteit van Vos Aannemingen, het feit dat deze diensten ook een derde ten goede komen, de volledige btw-aftrek in hoofde van Vos Aannemingen met betrekking tot deze diensten niet in de weg. Voorwaarde is evenwel dat het voordeel dat de derde hieruit verkrijgt van ondergeschikt belang is aan de behoeften van Vos Aannemingen. 

Het Hof van Justitie is van oordeel dat aangezien de publiciteits-, administratie- en makelaarskosten zijn betaald in het belang van Vos Aannemingen, het voordeel dat de derde hieruit verkrijgt aangemerkt moet worden als ondergeschikt.

Indien de betaalde kosten niet tot de algemene kosten van Vos Aannemingen behoren, maar rechtsreeks en onmiddellijk verband houden met een bepaalde btw-belaste handeling, staat het feit dat de gemaakte kosten ook ten goede komen aan een derde, een volledige btw-aftrek in hoofde van Vos Aannemingen op deze kosten ook niet in de weg.

Indien Vos Aannemingen een deel van de opgelopen kosten zou doorrekenen aan de derde partij, vormt dit een aanwijzing dat dit deel van de kosten geen verband houdt met de door Vos Aannemingen verrichte handelingen, maar eerder met de door de derde verrichte handelingen.

 

Conclusie

In haar arrest spreek het Hof van Justitie zich niet uit over wanneer er sprake is van een rechtstreeks en onmiddellijk verband of noch of de opgelopen publiciteits-, administratie- en makelaarskosten kwalificeren als algemene kosten in hoofde van Vos Aannemingen of als kosten voor het verrichten van een bepaalde activiteit. Dit wordt overgelaten aan de interpretatie van de nationale rechter. Het is dus afwachten hoe het Hof van Cassatie zal omgaan met dit arrest van het Hof van Justitie.

Ingevolge de uitspraak van het Hof van Justitie blijkt wel dat de algemene aanname van de Belgische Fiscus dat de btw op deze kosten ingeval van een gesplitste verkoop nooit volledig aftrekbaar zijn, niet correct is en dat hiertegen gemakkelijker verzet aangetekend kan worden.

 

Contact

Voor vragen over dit onderwerp kunt u terecht bij uw gebruikelijk BDO-aanspreekpunt of door een e-mail te verzenden naar [email protected] ter attentie van een van de leden van het btw-team: