Eén jaar “Real Estate Valuation” bij BDO Belgium - BDO

Home
Publicaties
Artikels
2025
Eén jaar “Real Estate Valuation” bij BDO Belgium

De afdeling vastgoedwaarderingen van de internationale actieve adviesorganisatie BDO Belgium draait een jaar na de lancering op volle toeren. De dienstverlening richt zich op alle segmenten van de markt, waarbij de onafhankelijkheid en internationale expertise binnen de groep als belangrijkste troeven worden uitgespeeld.

Een jaar geleden richtte BDO Belgium een nieuwe afdeling vastgoedwaardering op, binnen de Real Estate Advisory onder leiding van Partner Erik Van den Broeck. De operationele leiding werd toevertrouwd aan Ellen Keysers, die eerder haar sporen verdiende bij Stadim, ADM Group en Colliers Belgium. Jens Dierckx (Senior Real Estate Valuation Expert) en Joren De Kort (Real Estate Valuation Expert) maakten samen met haar de overstap. Inclusief Erik Van den Broeck en Michael Van Berckel (Partner Advisory) telt het Valuation-team vijf medewerkers, met ruime expertise en de vereiste accreditaties van TEGOVA (The European Group of Valuers’ Associations), RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), KAVEX (Kamer van Vastgoedexperten), Vlabel (Vlaamse Belastingdienst) en Landmeter-expert (Joren De Kort).

Bovendien is Ellen Keysers opgenomen in het Nationaal Register voor Gerechtsdeskundigen voor vastgoed.

BDO bouwde de voorbije jaren een stevige positie uit in de vastgoed- en bouwsector, met een breed aanbod aan diensten en advies: van haalbaarheidsstudies, financiering en verduurzaming in de bouwfase tot de implementatie van digitale oplossingen en het modulair gebruik van gebouwen. En nu dus ook het waarderen van vastgoed.

Een vliegende start

‘We hebben echt een vliegende start genomen met onze Real Estate Valuation-afdeling’, onderstreept Ellen Keysers in een gesprek met Expertise. ‘Eerlijk gezegd waren we daar zelf ook door verrast. Door een sterk team te combineren met de kracht van het BDO-merk wisten we onmiddellijk vertrouwen te creëren in de sector.’

BDO focust zich in België op audit, accountancy, tax & legal en advisory. Elk bedrijf waarvoor het die diensten levert, heeft vroeg of laat ook vastgoed op de balans. De waardering daarvan werd tot voor kort steevast uitbesteed aan externe expertisebureaus, wat de doorlooptijd aanzienlijk verlengde.

Het idee om een eigen Real Estate Valuation-afdeling op te richten, leefde dan ook al enkele jaren binnen BDO Belgium. 

Focus op naambekendheid

Het team van Ellen Keysers zet volop in op de verdere uitbouw van de naambekendheid van de Valuation-afdeling. ‘Pas als die basis stevig staat, kunnen we verder groeien naar bijvoorbeeld grotere, beursgenoteerde waarderingen. Dat behoort zeker tot één van de toekomstperspectieven. Het belangrijkste is dat we stap voor stap een vaste waarde worden tussen de spelers die al jarenlang in de markt actief zijn. Die positie opbouwen vraagt tijd. Dit jaar waren we bijvoorbeeld aanwezig op Mipim en Provada. Zulke netwerkevents zijn ontzettend waardevol. Je komt er in contact met een zeer divers publiek — van advocaten tot ontwikkelaars, investeerders en makelaars. Dat brede spectrum zorgt ervoor dat je veel hoort over wat er leeft in de markt. Het biedt ons inzichten die we kunnen meenemen in ons werk.’

Interne en externe waarderingen

Intussen merkt BDO dat de vraag naar vastgoedwaarderingen alleen maar toeneemt. Er worden schattingen uitgevoerd voor zowel interne als externe klanten. Dat vormt meteen ook een onderscheidend element ten opzichte van andere spelers in de markt. Vandaag gaat ongeveer driekwart naar externe waarderingen. 

‘De relatie tussen een investeerder en een expert mag niet worden onderschat. Investeerders verwachten dat je de markt door en door kent, je snel kan schakelen en deadlines strikt respecteert. Deze vertrouwensrelatie is essentieel, vermits het gaat om aanzienlijke waarden aan onroerend goed. Juist dat vertrouwen heeft ervoor gezorgd dat de vraag vanuit de externe markt zo snel gegroeid is.’

Samen met de marketingafdeling heeft BDO ook sterk ingezet op de kwaliteit van de verslagen. ‘Onze waarderingsrapporten zijn professioneel, uitgebreid en tegelijk helder geschreven. Ze zijn zo opgesteld dat ook klanten die minder vertrouwd zijn met de materie, alles kunnen begrijpen en analyseren. Net zoals mensen die dagelijks in vastgoed aan de slag zijn. ESG, heldere analyses en een duidelijke herkenbare BDO-huisstijl zijn vaste onderdelen geworden.’

Internationaal netwerk als troef

BDO opereert in meer dan 160 landen en kan wereldwijd bogen op een sterk uitgebouwd netwerk van Valuation-afdelingen. België beschikte als een van de weinige landen nog niet over een eigen valuation-afdeling. In buurlanden zoals Nederland, Frankrijk en Luxemburg bestaat zo’n afdeling al jaren en is ze een vaste waarde.

‘Het internationale netwerk levert een belangrijk voordeel, vooral bij het begeleiden van internationale investeerders met panden binnen en buiten België. Door samen te werken met BDO-kantoren in andere landen kan het team klanten ondersteunen, ongeacht waar hun vastgoed zich bevindt. Dat blijkt ook in de praktijk: het voorbije jaar werd al verschillende keren samengewerkt met BDO Nederland. Klanten kennen en vertrouwen BDO in hun thuisland, en dat vertrouwen vertaalt zich naar onze Belgische werking.’

Focus op bankwaarderingen

Wat BDO Belgium uniek maakt binnen het wereldwijde netwerk, is dat de afdeling zich sterk toespitst op bankwaarderingen, een niche die nog niet overal even sterk is uitgebouwd. In België maken bankschattingen een aanzienlijk deel uit van het werk en houden ze een belangrijke bron van inkomsten in. 

‘Door mijn ervaring als expert de voorbije zestien jaar merk ik dat in België bijna elke waardering een link heeft met de bankensector. Of het nu gaat om nieuwe leningen, de herverdeling van vastgoedportefeuilles over verschillende banken of het updaten van waarderingen na enkele jaren: de bank blijft een cruciale partner.’

Stijgende vraag en scherpere eisen

‘Vooral bij kantoorgebouwen en andere commerciële panden wordt de waarde meer dan ooit kritisch bekeken’, vervolgt Ellen Keysers. ‘Updates die vroeger na vier of vijf jaar gebeurden, worden nu systematisch na drie jaar opgelegd. Banken volgen die waarderingen strikter op. Ze zien ze niet langer als een louter indicatief document, maar als een essentieel onderdeel bij het toekennen of herzien van leningen. Tegelijk stijgt ook de verwachting rond precisie en onderbouwing. De lat ligt hoger, en terecht.’

Daarnaast speelt ESG een steeds belangrijkere rol. Banken integreren duurzaamheid en energieprestaties steeds nadrukkelijker in hun dossiers. ‘Als expert moeten we daar mee in evolueren: het ESG-verhaal valt niet meer weg te denken. Dat geldt niet alleen voor vastgoed, maar voor de hele financiële sector. Daarom moeten we ook op dat vlak onderbouwen en adviseren met kennis van zaken. Binnen BDO is er een aparte ESG-afdeling met negen specialisten, maar ook als expert moet je continu mee zijn met de evoluties.’

Van alle markten thuis

BDO wil zich ook onderscheiden met een brede reikwijdte aan schattingen. ‘We voeren waarderingen uit voor residentiële projecten, opbrengsteigendommen, zorgvastgoed, hotels, baanwinkels, industriële portefeuilles, retail en kantoorgebouwen. Zo hebben we vorig jaar bijvoorbeeld een groot ziekenhuis in Vlaanderen gewaardeerd en recent een hotelproject. Ook portefeuilles met tientallen panden vormen geen uitzondering.’

Een belangrijk onderscheid is dat BDO volledig onafhankelijk werkt. ‘Er zijn geen commerciële belangen verbonden aan onze afdeling’, beklemtoont Ellen Keysers. ‘We hebben geen afdeling die zich bezighoudt met vastgoedtransacties. Dat maakt het veel eenvoudiger om de objectiviteit van ons werk te garanderen en de klant de zekerheid te bieden dat hij kan rekenen op een volledig onafhankelijke waardering.’

Belgische markt vraagt lokale kennis

Volgens Ellen Keysers is België een bijzondere markt op het Europese toneel. ‘Het is algemeen geweten dat ons land relatief gesloten is als het gaat om markttransparantie en het vrij delen van vastgoeddata. Zeker in vergelijking met buurlanden zoals Nederland blijkt de beschikbare informatie beperkter en minder makkelijk toegankelijk. Dat maakt ons werk als expert uitdagender, maar het versterkt tegelijk onze rol. Want net omdat we niet alles kant-en-klaar in handen krijgen, moeten Belgische experten dieper graven. Dat betekent vaak meer marktonderzoek, nauwere contacten en een beter lokaal netwerk. Internationale collega’s erkennen dat het niveau van Belgische experts daardoor vaak hoog ligt. Het maakt ons vakmanschap als schatters hier alleen maar relevanter.’

Flexibel inspelen op niches

In vergelijking met landen als Nederland of het Verenigd Koninkrijk reageert België traditioneel trager op de huidige crisis in de vastgoedmarkt . ‘Daar kiest men vaak sneller voor een ‘korte pijn’-aanpak: afwaarderingen worden sneller doorgevoerd, waardoor de problemen zich eerder in de cyclus situeren. Bij ons zie je dat de impact vaak later en gespreid voelbaar wordt. Dat maakt ons werk als vastgoedschatter meteen ook deels cultureel bepaald. Je volgt als expert immers de logica en dynamiek van de markt waarin je functioneert. Je kan niet zomaar een Britse aanpak kopiëren en hier toepassen. Toch ben ik ervan overtuigd dat bedrijven die vandaag de situatie met een open blik benaderen en bereidheid tonen tot aanpassingen en reconversie, gezond kunnen blijven groeien.’ 

‘De markt verandert, maar biedt ook kansen voor wie wil verder kijken dan de klassieke tunnelvisie. Precies daarom is het een groot voordeel dat wij ons niet beperken tot één type vastgoed. De aanvragen die we binnenkrijgen, geven daarbij een sterke indicatie van welke deelsector het op dat moment goed doet. Zo merken we bijvoorbeeld dat er steeds meer beweging is in specifieke niches zoals datacenters, life sciences en batterijparken. Door die brede spreiding in sectoren kunnen we flexibel inspelen op verschuivingen. We volgen de marktdynamiek, maar blijven ook alert naar nieuwe opportuniteiten toe.’