3 maatregelen uit het federale regeerakkoord en hun impact op vastgoedfiscaliteit

“Asset deal vs. share deal”

Vanuit een invalshoek van “fraudebestrijding” is er een bijzondere maatregel aangekondigd in het regeerakkoord die als volgt beschreven wordt: “De regering zal de regio’s, indien zij dat wensen, helpen strijden tegen zgn. share deals met betrekking tot vastgoedvennootschappen.” 

Deze korte zin kan enkel maar wijzen op de strijd die zou worden aangebonden tegen het vermijden van het verkooprecht via de verkoop van aandelen van vastgoedvennootschappen in plaats van het vastgoed zelf (“share deal versus asset deal”). Op zich is dit merkwaardig omdat het verkooprecht bij vastgoedtransactie al lang onder de regionale belastingbevoegdheid valt. De vraag welke rol de federale wetgever hierin kan spelen, blijft onduidelijk.

De aankondiging is des te bijzonder omdat de regio’s vandaag al niet helemaal zonder wettelijke middelen staan mocht men een dergelijke transactie willen aanvechten. Ze kunnen nl. de aandelentransactie herkwalificeren in een aan het verkooprecht onderworpen verkoop van een onderliggende onroerend goed of zakelijk recht op basis van de antimisbruikbepaling zoals geformuleerd in artikel 18, § 2 W.Reg en artikel 3.17.0.0.2 VCF. 

In de praktijk zijn er echter zeer weinig gevallen bekend waar deze herkwalificatie werd ingeroepen. Enkel voor de zeer duidelijke gevallen van snel opeenvolgende handelingen zoals de inbreng van een onroerend goed (meestal kort voor de verkoop van de aandelen) in een afzonderlijke vennootschap met als (hoofd)doel het verkooprecht te vermijden bij de opvolgende overdracht van aandelen, lijkt deze bepaling enige kans op succes te hebben. Er kunnen mogelijk desgevallend bepaalde redenen ingeroepen worden om toch de techniek van de overdracht via een aandelenverkoop fiscaal te verdedigen.

Het zal bijgevolg afwachten worden hoe de federale “steun” aan de regionale overheden in deze materie concreet een wettelijke vorm zal krijgen.
 

Schrapping federale interestaftrek voor niet-eigen woningen 

Het regeerakkoord voorziet dat de federale interestaftrek zoals die gekend is in de personenbelasting voor niet-eigen woningen zou worden geschrapt. Tijdens het debat in de Kamer naar aanleiding van het regeerakkoord is er enige commotie ontstaan omdat werd voorgesteld dat het voordeel al zou worden geschrapt vanaf het huidige inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026) en dat de schrapping ook de reeds lopende kredietovereenkomsten, die werden afgesloten voorafgaand aan de inwerkingtredingsdatum van de schrapping, zou treffen. Ook hier blijft het afwachten hoe deze maatregel in een concrete wettekst wordt omgezet. 
   

Herinvoering van de mogelijkheid om nieuwe gebouwen (na sloop/verbouwing) te verkopen tegen het verlaagde btw-tarief van 6%

Volgens de plannen van de federale regering wordt het toepassingsgebied van de afbraak- en heropbouwregeling, en dus van het verlaagde btw-tarief van 6%, opnieuw uitgebreid tot de levering van een heropgebouwde woning door een natuurlijke of rechtspersoon, denken we aan projectontwikkelaars en bouwpromotoren, op voorwaarde dat de koper er zijn eigen en enige woning van maakt en er minstens 5 jaar blijft wonen.

Opmerking: het criterium van de maximale oppervlakte dat was vastgelegd in de voormalige tijdelijke regeling, is verlaagd van 200 naar 175m².

Heb je vragen over deze maatregelen? Neem dan gerust contact op met onze experten:
 

• Hubert Hellraeth
• Pascal Dauw