Trois mesures de l'accord de coalition fédéral et leur impact sur la fiscalité immobilière

1. « Asset deal versus share deal » ou “Cession d’actifs (immobiliers) ou vente d’actions »

Dans la perspective de la lutte contre la fraude, l'accord de coalition prévoit notamment ce qui suit en matière de fiscalité immobilière : « Le gouvernement aidera les régions, si elles le souhaitent, à lutter contre les cessions d’actions (« share deals ») relatives aux sociétés immobilières. » 

Ce bref passage met donc l’accent sur la volonté de lutter contre l'évitement des droits d’enregistrement lors de la vente d'actions de sociétés immobilières en lieu et place de la vente de l’actif immobilier lui-même (« share deal versus asset deal »). Vu que les droits d’enregistrement relèvent de la compétence fiscale des Régions depuis longtemps, la question du rôle que le législateur fédéral peut jouer à ce sujet reste incertaine à ce stade.

L'annonce est d'autant plus particulière que les régions ne sont pas totalement dépourvues de moyens juridiques si elles veulent contester une telle opération. Elles peuvent en effet requalifier la vente d'actions en vente d'un bien immobilier sous-jacent ou d'un droit réel, soumis au droit d’enregistrement sur la base de la disposition anti-abus reprise aux articles 18, § 2 du Code des droits d’enregistrement et 3.17.0.0.2 du Code civil.

Dans la pratique, cependant, il existe très peu de cas connus où cette requalification a été invoquée. Ce n'est que dans les cas très clairs d'actes successifs, tels que le transfert d'un bien immobilier (généralement peu de temps avant la vente des actions) à une société distincte dans le but (principal) d'éviter les droits d’enregistrement lors de la cession ultérieure des actions, que cette disposition semble avoir une chance de succès. Le cas échéant, certains motifs peuvent toutefois être invoqués pour que la cession des actions soit tout de même défendable sur le plan fiscal.

Reste donc à savoir comment le « soutien » fédéral aux autorités régionales en la matière prendra forme juridiquement en pratique.
 

2. Suppression de la déduction des intérêts pour les logements autres que la résidence principale 

L'accord de coalition prévoit l'abolition de la déduction fiscale des intérêts à l’impôt des personnes physiques (au niveau fédéral) pour les logements autres que la résidence principale. Cette mesure a provoqué une certaine agitation au cours du débat à la Chambre des Représentants qui a suivi l'accord de coalition, parce qu'il a été proposé que l'avantage soit déjà supprimé à partir de l'exercice d'imposition 2026 (revenus 2025) et que la suppression de la déduction fiscale affecte également les contrats de crédit en cours, c’est-à-dire ceux qui ont été conclus avant la date d'entrée en vigueur de la suppression de la déduction.

Là aussi, il reste à voir comment cette mesure se traduira au sein d’un texte juridique concret. 
   

3. Réintroduction de la possibilité de vendre des immeubles neufs (après démolition/reconstruction) au taux de TVA réduit de 6%

Selon les intentions du gouvernement Arizona, le champ d’application du régime de démolition/reconstruction, et donc du taux de TVA réduit de 6% pour la vente d’une habitation par une personne physique ou morale, telle que les promoteurs immobiliers et développeurs de projets immobiliers dans le cadre d’une démolition-reconstruction, serait à nouveau mis en place à condition que l’acheteur en fasse son habitation propre et unique avec obligation d’y rester domicilié durant minimum 5 ans.

Il est à remarquer que le critère de superficie maximale prévu dans l’ancien régime temporaire passe de 200 à 175m².

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