Attribution d’un revenu cadastral belge aux biens immobiliers étrangers

Afin d'assurer l'égalité de traitement, l'Administration fiscale belge attribuera dès 2021 un revenu cadastral à tout bien étranger détenu par un résident fiscal belge ou sur lequel il a un droit réel, comme c’est déjà le cas pour les biens situés en Belgique. Elle a publié des directives administratives dans une circulaire datée du 1er mars 2021.

 

Quel était le problème ?

En tant que résident fiscal belge, vous devez déclarer vos revenus mondiaux dans votre déclaration annuelle à l'impôt des personnes physiques, c.-à-d. également les revenus de biens immobiliers situés en dehors de la Belgique. Le montant des revenus immobiliers à déclarer dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques diffère selon l'usage du bien (professionnel ou privé) et sa situation géographique (Belgique ou étranger). Les biens immobiliers situés en Belgique que vous utilisez comme résidence secondaire ou pour une location privée sont imposés sur base du revenu cadastral du bien. Le revenu cadastral (RC) est la valeur locative moyenne (fictive) du bien en 1975, telle que déterminée par l’Administration fiscale belge. Ce RC est ensuite indexé annuellement pour déterminer la valeur fiscale annuelle du bien immobilier.

Contrairement aux biens situés en Belgique, la valeur imposable d'un bien situé à l'étranger est déterminée sur base des revenus locatifs réels ou, en l'absence de revenus locatifs, de la valeur locative du bien. La valeur locative d'un bien immobilier correspond au loyer annuel que le contribuable aurait perçu si le bien avait été loué.

En 2014, une question préjudicielle avait déjà été posée à la Cour de Justice de l’Union européenne concernant la détermination des revenus issus d'un bien étranger non loué. La Cour avait jugé que le fait qu’un résident belge soit soumis à un taux d'imposition plus élevé parce que le revenu imposable d'un bien non loué situé à l'étranger est fixé à un montant plus élevé que les revenus issus d'un bien similaire situé en Belgique constitue une violation de la libre circulation des capitaux. En réponse, l’Administration fiscale belge a publié en 2016 des directives administratives concernant la valeur locative d'un bien non loué situé à l'étranger. Ces directives prévoient que la valeur locative d'un bien non loué situé à l'étranger peut être déterminée à l’aide de la valeur établie par les autorités de l'État membre dans lequel le bien est situé.

Concrètement, cela signifie que la valeur locative d’un bien non loué situé aux Pays-Bas peut être calculée sur base de la valeur WOZ. Un taux progressif qui correspond aux pourcentages néerlandais pour le calcul du rendement forfaitaire a été appliqué sur la valeur WOZ. Pour l'année de revenus 2020 (exercice d’imposition 2021), la valeur locative sera donc calculée à l’aide de pourcentages progressifs allant de 1,80% à 5,33% selon l'étendue de la valeur WOZ. Cette méthode de calcul conduira toujours à une valeur imposable plus élevée que celle des biens belges taxés sur base du revenu cadastral (inférieur).

La Commission européenne n'étant pas satisfaite des modifications apportées à la réglementation, elle a relancé la procédure de non-conformité en 2018. Elle a estimé que la circulaire élaborée par l’Administration fiscale belge n'allait pas assez loin en ce qui concerne les biens non loués et qu’elle n'offrait pas de solution pour les biens loués à titre privé, de sorte que les biens situés à l'étranger et loués à une personne physique étaient toujours taxés au prix réel de la location.

En conséquence, la Belgique a à nouveau été citée à comparaître devant la Cour de Justice de l’Union européenne, qui lui a finalement imposé une amende forfaitaire de 2 millions d'euros et une astreinte de 7.500 euros par jour jusqu’à ce que notre pays remédie à la différence de traitement fiscal.

 

Solution

Afin d'assurer l'égalité de traitement à l'avenir, les autorités belges avaient deux solutions possibles : (i) elles pouvaient choisir de déterminer les revenus de biens immobiliers belges sur base des revenus locatifs réels ou de la valeur locative (méthode applicable pour déterminer les revenus de biens immobiliers étrangers), ou (ii) elles pouvaient attribuer un revenu cadastral aux biens immobiliers situés en dehors de la Belgique, comme c’est le cas pour les biens immobiliers situés en Belgique.

Étant donné que l'évaluation d'un bien immobilier belge sur base des revenus locatifs réels/de la valeur locative réelle entraînerait une charge fiscale plus élevée, le gouvernement a choisi d'attribuer un revenu cadastral à chaque bien immobilier étranger détenu par un résident fiscal belge.

Le revenu cadastral sera déterminé sur base de la valeur actuelle du bien sur le marché.

Si le bien étranger est situé dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition, les revenus de ce bien seront en principe imposables dans le pays où il est situé. En tant que résident fiscal belge, vous devez également déclarer ces revenus immobiliers étrangers dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques, mais la Belgique doit prévoir une exonération pour éviter une double imposition. Les revenus immobiliers étrangers mentionnés dans la déclaration ne sont pas soumis à l'impôt en Belgique, mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable à vos autres revenus imposables en Belgique (exonération sous réserve de progressivité). Étant donné que la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition avec les Pays-Bas, ce régime d'exonération s'applique également aux revenus que vous percevez, en tant que résident belge, pour un bien situé aux Pays-Bas.

 

Que devez-vous faire si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier à l’étranger ou si vous décidez d’acquérir un nouveau bien à l’étranger ?

Depuis le 1er janvier 2021, tout contribuable qui acquiert ou cède un bien immobilier à l'étranger devra déposer une déclaration spontanée dans un délai de quatre mois (report au 30/06/2021 pour les biens acquis durant la période allant du 01/01/2021 au 25/02/2021). Cette déclaration peut être effectuée via MyMinfin à partir de juin 2021. Vous pouvez également demander un formulaire de déclaration par e-mail (foreigncad@minfin.fed.be) ou par courrier (Administration Mesures et Évaluations - Cellule RC étranger, Avenue du Roi Albert II 33, bte 459 à 1030 Bruxelles).

Cette déclaration doit contenir les informations suivantes :

  • une brève description du bien immobilier ;
  • sa situation géographique (adresse, pays et toute autre information pertinente) ;
  • la valeur actuelle du bien sur le marché, ou de la superficie s'il s'agit d'un bâtiment/terrain agricole ;
  • Si la valeur vénale n'est pas disponible, il convient de fournir les informations suivantes :
    • le prix d'achat ;
    • l'année d'acquisition ;
    • le coût des travaux de rénovation effectués après l'acquisition.

Sur base des informations susmentionnées, l’Administration fiscale belge attribuera un revenu cadastral au bien étranger et en informera le contribuable. Si vous n'êtes pas d'accord avec le revenu cadastral établi, vous pouvez le contester dans un délai de 3 mois après la réception de la notification.

Si vous possédiez déjà un ou plusieurs biens immobiliers étrangers avant le 1er janvier 2021, vous avez jusqu'au 31 décembre 2021 pour déclarer ces biens. En principe, l’Administration fiscale prendra contact avec toute personne ayant déjà déclaré des revenus immobiliers étrangers dans sa déclaration d'impôt pour l’exercice d’imposition 2020 et/ou 2021. Néanmoins, dans le cas où l’Administration fiscale ne vous contacterait pas, nous vous conseillons de la contacter spontanément avant le 31 décembre 2021.

Il est également important de noter que, tout comme pour les biens immobiliers situés en Belgique, toute modification importante du bien étranger doit être notifiée aux autorités fiscales (ex : travaux de transformation).

Enfin, la nouvelle législation prévoit également une augmentation significative des amendes administratives. Si vous ne fournissez pas spontanément aux autorités fiscales les informations requises concernant une nouvelle acquisition ou cession d'un bien immobilier étranger, vous risquez une amende administrative allant de 250 à 3.000 euros.

Les autorités fiscales belges espèrent recevoir toutes les informations nécessaires d'ici la fin de l'année afin de pouvoir commencer à attribuer un revenu cadastral à chaque bien immobilier étranger début 2022. Le revenu cadastral des biens immobiliers étrangers devra être mentionné pour la première fois dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques de l'année de revenus 2021, qui devra être déposée pour la mi-2022. La déclaration à l’impôt des personnes physiques relative à l'année de revenus 2020 est donc toujours soumise aux anciennes règles.

 

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