Belasting op meerwaarden – Wordt je bedrijfsgebouw juist meegenomen in de waardering?

Een globale methode, gericht op de prestaties

Zoals we in onze eerdere publicaties hebben uitgelegd, bestaat de DCF-methode uit een schatting van de waarde van een onderneming op basis van de toekomstige kasstromen die zij naar verwachting zal genereren. Deze projecties worden vervolgens « verdisconteerd », oftewel herleid tot hun actuele waarde (“Present Value”) aan de hand van een vereist rendement dat rekening houdt met de risico’s verbonden aan de onderneming. 

Deze methode resulteert in één globale waardering die alle activa omvat die bijdragen aan de operationele prestaties van het bedrijf – de zogenaamde “operationele activa”. 

Om die reden wordt de waarde van het vastgoed dat door de onderneming wordt aangehouden doorgaans mee opgenomen in deze benadering, voor zover dit vastgoed rechtstreeks of onrechtstreeks bijdraagt aan de kasstromen: 

• rechtstreeks, wanneer het huurinkomsten oplevert; 
• onrechtstreeks, wanneer het wordt gebruikt als kantoorruimte, productiemiddel, magazijn of voor een andere functie die essentieel is voor de bedrijfsactiviteit. 

In dit tweede geval, dat soms minder vanzelfsprekend lijkt, wordt vastgoed wel degelijk als een operationeel actief beschouwd. Net zoals een machine of een ander productiemiddel. Indien de onderneming geen eigenaar zou zijn van het pand, zou zij het immers moeten huren, wat een kost zou vormen, die de rendabiliteit rechtstreeks beïnvloedt. 

Let op het risico op dubbeltelling

De waarde van het vastgoed is doorgaans impliciet opgenomen in de waardering volgens de DCF-methode. Het afzonderlijk toevoegen ervan zou dus op een dubbeltelling van hetzelfde actief neerkomen. Deze fout komt regelmatig voor wanneer een onderneming eigenaar is van haar bedrijfsgebouw en, uit vrees om de vastgoedwaarde te vergeten of te onderschatten, deze ten onrechte bovenop het berekende resultaat wordt opgeteld. 

Het afzonderlijk toevoegen van de vastgoedwaarde is slechts gerechtvaardigd binnen het kader van een hybride methode, de zogenaamde “OpCo/PropCo-benadering”. Deze veronderstelt een fictieve splitsing tussen de operationele activiteiten van de onderneming en het vastgoedbezit. Dat houdt in dat de bijdrage van het vastgoed aan de kasstromen moet worden geneutraliseerd door er een theoretische marktconforme huurkost aan toe te kennen. 

Deze methode heeft als voordeel dat ze duidelijk het operationele deel van de onderneming scheidt van het vastgoedluik, maar vereist ook een nauwkeurige aanpassing van de waarderingsparameters – met name inzake risicopremies. In de praktijk wordt deze vereiste aanpassing echter al te vaak over het hoofd gezien. 

Er zijn overigens gevallen waarin een vastgoedactief niet operationeel is – bijvoorbeeld een magazijn dat niet gebruikt wordt en ook niet verhuurd wordt. Dit draagt op geen enkele manier bij aan de economische prestaties van de onderneming, noch direct, noch indirect. In een dergelijk geval moet het actief afzonderlijk worden gewaardeerd en kan de waarde ervan apart worden toegevoegd aan het eindresultaat van de waardering. 

Volgende stap ?

In onze volgende bijdrage gaan we dieper in op de impact van de bezoldiging van de bestuurder op de waardering van de onderneming. 

Wacht intussen niet tot je met fiscale onzekerheid wordt geconfronteerd om te handelen: onze teams staan klaar om samen met jou de meest geschikte strategie te bepalen, afgestemd op je vermogenssituatie en aandeelhoudersstructuur.