Taxation des plus-values – La valorisation de votre entreprise tient-elle compte de l’immobilier d’exploitation ?

Une méthode centrée sur la performance

Comme exposé précédemment, la méthode DCF consiste à estimer la valeur d’une entreprise à partir des flux de trésorerie qu’elle devrait générer à l’avenir. Ces projections sont ensuite « actualisées », c’est-à-dire ramenées à leur valeur actuelle, par l’intermédiaire d’un taux de rendement exigible par les investisseurs eu égard aux risques inhérents à la société. Cette méthode permet d’aboutir à une valeur unique pour les actifs contribuant à la performance de l’entreprise, qualifiés d’actifs « opérationnels » ou « d’exploitation ». 

De ce fait, la valeur de l’immobilier détenu par l’entreprise est généralement capturée par cette approche, dans la mesure où ces actifs contribuent directement ou indirectement aux flux de trésorerie : 

• directement lorsqu’il génère des revenus locatifs ;  
• indirectement lorsqu’il est utilisé comme bureau, outil de production, entrepôt ou tout autre usage nécessaire à l’activité. 

Dans ce second cas, parfois moins intuitif pour le dirigeant, l’immobilier constitue bel et bien un actif opérationnel, au même titre qu’une machine ou tout autre outil d’exploitation. En effet, si l’entreprise n’en était pas propriétaire, elle devrait le louer, ce qui entraînerait une charge pesant sur sa rentabilité. 

Vigilance face au risque de double-comptage ! 

La valeur immobilière est donc implicitement intégrée dans l’évaluation par la méthode DCF. L’ajouter séparément reviendrait à comptabiliser deux fois le même actif. Cette erreur survient fréquemment lorsque l’entreprise est propriétaire de son bâtiment d’exploitation et que, par crainte d’omettre ou de sous-évaluer cette valeur immobilière, elle est ajoutée à tort au résultat final de l’évaluation. 

Soulignons que l’ajout de la valeur des actifs immobiliers à celle de l’entreprise n’est justifiable que dans le cadre d’une méthode hybride, communément désignée sous le nom d’approche “OpCo/PropCo”. Cette dernière suppose que l’exploitation de la société soit fictivement dissociée de la détention immobilière, ce qui implique de neutraliser la contribution des biens immobiliers aux flux de trésorerie en y imputant un loyer de marché théorique. Elle présente l’avantage de distinguer clairement la valeur du pôle opérationnel de celle du pôle immobilier, mais requiert une adaptation rigoureuse des paramètres d’évaluation, notamment en matière de taux de risque. Dans la pratique, cette adaptation est malheureusement trop souvent négligée. 

Il existe des cas où un bien immobilier n’est pas opérationnel – par exemple dans le cas d’un entrepôt non loué et non utilisé –  il ne contribue ni directement ni indirectement à la performance économique de l’entreprise. Dans une telle situation, il convient de procéder à une évaluation distincte de l’actif et d’en ajouter la valeur au résultat final de l’évaluation. 

Et maintenant ? 

Dans notre prochaine publication, nous analyserons l’impact de la rémunération du dirigeant sur la valeur de l’entreprise. N’attendez pas d’être confronté à une incertitude fiscale pour agir : nos équipes sont à votre disposition pour déterminer la stratégie la plus pertinente au regard de votre situation patrimoniale et sociétaire.